Top các cổ phiếu bất động sản nên đầu tư hiện nay

Lạm phát tăng cao liên tục và lãi suất tăng mạnh khiến các nhà đầu tư lo ngại về tình trạng lạm phát đình trệ từ những năm 1970 sẽ quay trở lại vào năm 2022. Lần cuối cùng lạm phát đình trệ là một vấn đề, bất động sản là lĩnh vực hoạt động tốt nhất trên thị trường. Việc mua tài sản vật chất có thể khó khăn và tốn kém, nhưng các nhà đầu tư có thể dễ dàng bỏ tiền vào bất động sản bằng cách mua cổ phần của quỹ tín thác đầu tư bất động sản, hoặc REITs. Có nhiều loại REIT khác nhau và hầu hết chúng đều trả cổ tức khá lớn và đóng vai trò là nguồn thu nhập đáng tin cậy.

Khái niệm

Cổ phiếu bất động sản là gì?

Cổ phiếu bất động sản là các công ty sở hữu hoặc vận hành bất động sản. Danh mục này bao gồm quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), một danh mục đặc biệt của các công ty đại chúng sở hữu bất động sản.

Như với bất kỳ lĩnh vực thị trường chứng khoán nào, cổ phiếu bất động sản có thể được chia thành các phân ngành dựa trên hoạt động kinh doanh của chúng. Lĩnh vực bất động sản thường được phân chia thành các phân ngành sau:

• Khu dân cư. Cổ phiếu bất động sản nhà ở là các công ty tập trung vào việc sở hữu và cho thuê tài sản nơi người thuê sinh sống, bao gồm căn hộ, chung cư và nhà điều hành.

• Quảng cáo. Các cổ phiếu bất động sản thương mại chủ yếu sở hữu, vận hành hoặc phát triển văn phòng hoặc mặt bằng bán lẻ cho các loại hình kinh doanh nhà ở.

• Chăm sóc sức khỏe. Cổ phiếu bất động sản chăm sóc sức khỏe mua, xây dựng hoặc quản lý các cơ sở liên quan đến chăm sóc sức khỏe bao gồm nhà ở cho người cao tuổi, cơ sở sinh hoạt được hỗ trợ và trung tâm chăm sóc sau cấp tính.

• Chuyên môn. Ngoài REITs đầu tư vào các loại tài sản cốt lõi như khu dân cư và thương mại, còn có một số cổ phiếu đặc biệt đầu tư vào những thứ như không gian giải trí (chẳng hạn như đấu trường) và các địa điểm khác.

Ngoài các loại cổ phiếu bất động sản sở hữu, vận hành hoặc phát triển các tài sản vật chất, còn có các cổ phiếu đầu tư vào các hoạt động liên quan đến bất động sản. Chúng bao gồm các công ty như REIT thế chấp, đầu tư vào các chứng khoán được thế chấp khác nhau.

Ưu, nhược điểm của cổ phiếu bất động sản

Ưu điểm: 

• Đa dạng. Cổ phiếu bất động sản cung cấp cho các nhà đầu tư khả năng đầu tư vào toàn bộ danh mục tài sản được thể hiện bằng một phần sở hữu duy nhất.

• Quản lý chuyên nghiệp. Các công ty bất động sản cung cấp cho cổ đông một lớp quản lý chuyên nghiệp tập trung vào việc quản lý danh mục tài sản của công ty để tối đa hóa giá trị của cổ đông.

• Thanh khoản. Các cổ phiếu bất động sản được giao dịch công khai mang đến cho các nhà đầu tư khả năng đầu tư vào các tài sản vật chất mà không cần phải tự xác định, mua và quản lý tài sản. Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể bán cổ phiếu dễ dàng hơn nhiều nếu họ cần tiền mặt.

• Lợi ích về thuế. Các công ty tạo thu nhập thụ động thông qua việc cho thuê bất động sản được hưởng một số lợi thế chính về thuế.

• Thu nhập thường xuyên. Các nhà đầu tư sở hữu cổ phần trong REITs thường nhận được khoản thanh toán cổ tức thường xuyên dựa trên quy mô đầu tư của họ.

Rủi ro khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản

• Chi phí quản lý. Trong khi các cổ đông của cổ phiếu bất động sản được hưởng sự quản lý chuyên nghiệp, thì sự quản lý đó phải trả giá. Tiền lương và lợi ích cho các nhà quản lý công ty có thể làm giảm đáng kể doanh thu hoạt động ròng của công ty bất động sản.

• Tăng trưởng ấm áp. Không giống như cổ phiếu công nghệ và một số khoản đầu tư dễ biến động hơn, REITs là khoản đầu tư truyền thống có tốc độ tăng trưởng thấp. Giá trị chính của chúng đối với các cổ đông thường là thông qua các khoản thanh toán cổ tức thường xuyên.

• Rủi ro lãi suất. Bởi vì các công ty bất động sản thường tài trợ cho các tài sản trong danh mục đầu tư của họ, sự thay đổi lãi suất tạo ra rủi ro cho các nhà đầu tư. Nếu lãi suất tăng, một công ty có thể tạo ra ít thu nhập ròng hơn có thể được chi trả dưới dạng cổ tức.

• Suy thoái thị trường tiềm năng. Thị trường bất động sản có xu hướng trải qua những đợt suy thoái thị trường định kỳ, đặc biệt là trong thời kỳ suy thoái. Các ví dụ gần đây bao gồm cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 và bất động sản thương mại trong đại dịch Covid-19 vào năm 2020 và 2021.

Các loại cổ phiếu bất động sản tiềm năng

American Tower Corp. (mã: AMT)

American Tower là một REIT chuyên biệt vận hành danh mục đầu tư độc lập lớn nhất thế giới về truyền thông không dây và tháp phát sóng. Cổ phiếu của American Tower đã giảm khoảng 34% vào năm 2022 tính đến ngày 10 tháng 10. Tuy nhiên, nhà phân tích Michael Elliott cho biết điểm yếu là cơ hội mua và cổ phiếu hiện được định giá hấp dẫn khi các vấn đề về chuỗi cung ứng, trở ngại ngoại hối và rủi ro tích hợp mua lại đã được định giá vào kho. Elliott cho biết tốc độ tăng trưởng video di động, gói dữ liệu không giới hạn và mở rộng ra quốc tế sẽ là những yếu tố thúc đẩy tăng trưởng cho American Tower. CFRA xếp hạng "mua" và mục tiêu giá 300 đô la cho cổ phiếu AMT, đóng cửa ở mức 189,58 đô la vào ngày 10 tháng 10.

Prologis Inc. (PLD)

Prologis là một REIT công nghiệp chuyên về bất động sản hậu cần. Elliott cho biết nhu cầu đối với các bất động sản của công ty ở các địa điểm quan trọng rất lớn và có một rào cản lớn đối với các đối thủ cạnh tranh do khó khăn trong việc giành được các quyền quy hoạch. Ông nói rằng Prologis có một danh mục đầu tư bất động sản cực kỳ giá trị ở những khu vực khan hiếm đất đai, điều này khiến nó khác biệt với các công ty cùng ngành. Các vấn đề về chuỗi cung ứng vẫn tiếp diễn, nhưng Elliott nói rằng Prologis nên duy trì quyền định giá do tiền thuê kho chỉ chiếm 5% tổng chi phí chuỗi cung ứng. CFRA xếp hạng "mua mạnh" và mục tiêu giá 158 đô la cho cổ phiếu PLD, đóng cửa ở mức 98,90 đô la vào ngày 10 tháng 10.

Tập đoàn Equinix (EQIX)

Equinix là một REIT chuyên biệt và là nhà điều hành trung tâm dữ liệu lớn nhất thế giới. Elliott cho biết Equinix có cơ hội mở rộng các trang web hiện tại của mình và sự cạnh tranh bị hạn chế do rào cản gia nhập kinh doanh trung tâm dữ liệu cao. Ngoài ra, công ty có cơ sở doanh thu định kỳ cao, tạo ra khả năng hiển thị thu nhập đặc biệt cho các nhà đầu tư, ông nói. Nền tảng toàn cầu dựa trên đám mây của Equinix khiến nó trở thành đối tác được nhiều công ty công nghệ cao lựa chọn và dịch vụ Equinix Metal của nó đã tạo ra mức tăng trưởng đặt trước mạnh mẽ trong các quý gần đây. CFRA xếp hạng "mua" và mục tiêu giá $785 cho cổ phiếu EQIX, đóng cửa ở mức $527,93 vào ngày 10 tháng 10.

Kho lưu trữ công cộng (PSA)

Lưu trữ Công cộng là chủ sở hữu lớn nhất của các cơ sở tự lưu trữ ở Hoa Kỳ. Elliott cho biết Lưu trữ Công cộng có danh mục đầu tư đa dạng, chất lượng cao sẽ được hưởng lợi từ việc cải thiện các nguyên tắc cơ bản của ngành. Ông dự đoán nhu cầu sẽ tiếp tục vượt quá nguồn cung vào năm 2023, điều này sẽ cho phép Public Storage tăng giá thuê trong khi vẫn duy trì mức lấp đầy gần kỷ lục. Ngoài ra, với 1 tỷ đô la tiền mặt trên bảng cân đối kế toán, Elliott cho biết Public Storage có thể tiếp tục thực hiện các thương vụ mua lại cơ hội để cải thiện chất lượng và độ sâu của danh mục đầu tư mà không phải vay nợ quá nhiều. CFRA xếp hạng "mua" và mục tiêu giá $371 cho cổ phiếu PSA, đóng cửa ở mức $287,60 vào ngày 10 tháng 10.

Realty Income Corp. (O)

Realty Income là một REIT bán lẻ sở hữu, phát triển và quản lý bất động sản bán lẻ của Hoa Kỳ, tập trung vào các tòa nhà dành cho một người thuê. Cổ phiếu Realty trả cổ tức 5,2%, cao nhất so với bất kỳ cổ phiếu nào trong danh sách này. Tính đến ngày 10 tháng 10, cổ phiếu này cũng chỉ giảm 17,2% so với đầu năm, khiến nó trở thành khoản đầu tư hoạt động hiệu quả nhất trong danh sách này. Elliott cho biết Thu nhập từ Bất động sản được cách ly khỏi môi trường bán lẻ đầy thách thức hơn so với nhiều công ty cùng ngành. Hầu hết những người thuê nhà của nó là các doanh nghiệp không tùy ý hoặc định hướng dịch vụ, làm cho nó trở thành một khoản đầu tư phòng thủ tuyệt vời. CFRA xếp hạng "mua" và mục tiêu giá 79 đô la cho cổ phiếu O, đóng cửa ở mức 57,35 đô la vào ngày 10 tháng 10.

Công ty Welltower (WELL)

Welltower là một REIT chăm sóc sức khỏe đầu tư vào các cơ sở chăm sóc sức khỏe, bao gồm nhà ở cho người cao tuổi, cơ sở chăm sóc đặc biệt và các tòa nhà văn phòng y tế. Elliott cho biết tỷ lệ lấp đầy và khả năng định giá sẽ được cải thiện trong 12 tháng tới khi rủi ro COVID-19 tiếp tục giảm bớt. Việc xây dựng các cơ sở mới bị tạm dừng trong thời gian xảy ra đại dịch, tạo ra sự mất cân bằng cung-cầu có thể thuận lợi trong tương lai. Về lâu dài, Elliott nói, dân số già sẽ là động lực thúc đẩy nhu cầu lâu dài đối với các cơ sở chăm sóc sức khỏe và nhà ở dành cho người cao tuổi. Ông dự đoán mức tăng trưởng doanh thu ít nhất là 22% vào năm 2022. CFRA xếp hạng "mua" và mục tiêu giá 91 đô la cho cổ phiếu WELL, đóng cửa ở mức 57,37 đô la vào ngày 10 tháng 10.

Vốn chủ sở hữu nhà ở (EQR)

Khu dân cư Equity là một REIT khu dân cư sở hữu và vận hành các bất động sản căn hộ trên khắp Hoa Kỳ. Nhà phân tích Kenneth Leon cho biết Equity có cơ hội tăng giá cho thuê trong thời gian tới. Ngoài ra, các thị trường ven biển của Equity đã vượt trội so với các thị trường đô thị lớn, chẳng hạn như Los Angeles và Thành phố New York. Leon cho biết thị trường nhà ở California quá đắt đỏ đang giúp nâng cao nhu cầu thuê nhà. Về lâu dài, nhân viên Gen Z tham gia lực lượng lao động sẽ hỗ trợ nhu cầu thuê nhà cho nhiều gia đình. Leon dự kiến mức tăng trưởng doanh thu là 12% vào năm 2022. CFRA xếp hạng "mua" và mục tiêu giá 85 đô la cho cổ phiếu EQR, đóng cửa ở mức 62,10 đô la vào ngày 10 tháng 10.

Công ty lưu trữ không gian bổ sung (EXR)

Extra Space Storage là một trong những REIT tự lưu trữ được giao dịch công khai lớn nhất. Elliott cho biết nhu cầu tăng cao và tỷ lệ lấp đầy cao đã thúc đẩy hiệu quả hoạt động mạnh mẽ của Extra Space trong nửa đầu năm 2022. Ông dự đoán những xu hướng thuận lợi đó sẽ tiếp tục trong nửa cuối năm, bao gồm tăng trưởng doanh thu và thu nhập hoạt động ròng gần mức kỷ lục. Con số tăng trưởng gần đây của công ty đặc biệt ấn tượng khi so sánh khó khăn giữa các năm từ năm 2021. Elliott cho biết các nhà bán lẻ trực tuyến đang tìm kiếm giải pháp giao hàng chặng cuối sẽ tiếp tục đóng vai trò là chất xúc tác tăng trưởng lâu dài. CFRA xếp hạng "mua" và mục tiêu giá $216 cho cổ phiếu EXR, đóng cửa ở mức $165,62 vào ngày 10 tháng 10.

Kết luận

Các nhà đầu tư muốn mua cổ phiếu bất động sản có thể thực hiện thông qua tài khoản môi giới hoặc tài khoản hưu trí đủ điều kiện về thuế, chẳng hạn như tài khoản hưu trí cá nhân (IRA). Trong một số trường hợp, nhà đầu tư thậm chí có thể đầu tư thông qua tài khoản 401(k) do nhà tuyển dụng tài trợ. Trong khi nhiều nhà đầu tư thích giao dịch các cổ phiếu cụ thể, các cố vấn tài chính thường khuyên các nhà đầu tư nên đa dạng hóa bằng cách sử dụng các quỹ như quỹ hoán đổi danh mục (ETF) hoặc quỹ chỉ số. Ngoài ra, hãy nhớ rằng đầu tư vào các cổ phiếu riêng lẻ - ngay cả những cổ phiếu được hỗ trợ bởi tài sản vật chất như bất động sản - rủi ro hơn đáng kể so với việc mua một quỹ đa dạng. Đó là lý do tại sao điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là nghiên cứu kỹ lưỡng các công ty và đánh giá tình hình tài chính của họ trước khi đầu tư.