อยากลงทุนหุ้นอสังหา ต้องรู้จัก Backlog

คำว่า "Backlog" มักถูกใช้โดยนักพัฒนา (Developer) และนักลงทุนในบริบทของอสังหาริมทรัพย์ (Real Este) หากเป็นคนนอก อาจเข้าใจเพียงว่าเป็นสินทรัพย์ที่ยังอยู่ระหว่างกระบวนการขายที่ยังไม่แล้วเสร็จ ในบทความนี้ เราจะอธิบายว่า Backlog  คืออะไร มีผลกระทบต่อนักพัฒนาและนักลงทุนอย่างไร และเหตุใดคุณจึงควรใส่ใจก่อนที่จะลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์

คำว่า Backlog นี้มักใช้ระบุจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มสร้างแต่ยังไม่แล้วเสร็จ โดยทั่วไปจะแสดงเป็นตัวเลขปีงบประมาณเดียวและต้องใช้เวลากี่เดือนจึงจะแล้วเสร็จในอัตราการก่อสร้างปัจจุบัน เป็นการวัดจำนวนธุรกิจที่ผู้สร้างทำหรือคาดการณ์ว่าจะทำในช่วงเวลาที่กำหนด

Backlog คืออะไรในวงการอสังหาฯ

คำว่า Backlog คือสินค้าคงคลังของบ้านที่ยังไม่ได้ขายที่ผู้สร้างมีอยู่ในมือ นี่อาจเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญสำหรับนักลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับความต้องการบ้านใหม่ในอนาคต

ปริมาณ Backlog ที่สูงอาจบ่งบอกว่าผู้สร้างมีความมั่นใจเกี่ยวกับความต้องการในอนาคตและกำลังวางแผนที่จะเพิ่มการผลิต สิ่งนี้สามารถนำไปสู่ผลกำไรและราคาหุ้นที่สูงขึ้นสำหรับนักลงทุน กระนั้น หาก Backlog มีมากเกินไป อาจหมายความว่าผู้สร้างมีความมั่นใจมากเกินไป และอาจจบลงด้วยสินค้าคงคลังส่วนเกินที่ต้องลดราคาและกินเข้าไปเป็นกำไร

ในทำนองเดียวกัน  Backlog ที่ยังเหลือน้อยสามารถส่งสัญญาณว่าผู้สร้างระมัดระวังเกี่ยวกับอุปสงค์ในอนาคตและกำลังควบคุมการผลิต สิ่งนี้สามารถนำไปสู่ผลกำไรและราคาหุ้นที่ลดลงสำหรับนักลงทุนได้ กระนั้น หาก Backlog ต่ำเกินไป อาจหมายความว่าผู้สร้างประเมินความต้องการในอนาคตต่ำเกินไปและอาจพลาดผลกำไรเมื่อตลาดฟื้นตัว

ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนจึงต้องจับตาดูเมตริกนี้เมื่อพิจารณาลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์

Backlog VS. Presale ต่างกันอย่างไร

เมื่อพูดถึงหุ้นอสังหาริมทรัพย์ คำสองคำที่คุณมักจะได้ยินคือ " Backlog " และ "Presale" เราจะมาดูความแตกต่างของสองคำนี้กัน

Backlog คือมูลค่าของสัญญาที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ที่บริษัทมีอยู่ในพอร์ต ตัวเลขนี้ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับรายได้ในอนาคต ตลอดจนความสมบูรณ์ของไปป์ไลน์ของบริษัท

ในทางกลับกัน Presale คือมูลค่าของสัญญาที่ลงนามแล้วแต่ยังไม่แล้วเสร็จ ตัวเลขนี้บ่งบอกถึงความต้องการในอนาคตสำหรับผลิตภัณฑ์หรือบริการของบริษัท

แล้วอันไหนสำคัญกว่ากันในการลงทุนอสังหาฯ

ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์การลงทุน หากคุณกำลังมองหารายได้ทันที  Backlog นั้นมีความเกี่ยวข้องมากกว่า กระนั้น หากคุณมุ่งเน้นที่ศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว การขายล่วงหน้าอาจเป็นตัวชี้วัดที่ดีกว่าที่ควรจับตามอง

เข้าใจ Backlog  ลงทุนหุ้นอสังหาให้ปัง

เมื่อพูดถึงการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจ Backlog ก่อนที่จะวางเงินลง Backlog  คือการวัดยอดขายในอนาคตที่บริษัทมีอยู่ในสมุดบัญชี กล่าวคือเป็นวิธีวัดความต้องการผลิตภัณฑ์หรือบริการของบริษัท

นักลงทุนมักใช้ Backlog เป็นวิธีหนึ่งในการประเมินศักยภาพในการเติบโตของบริษัท หากบริษัทมี Backlog จำนวนมาก แสดงว่ามีความต้องการผลิตภัณฑ์หรือบริการที่แข็งแกร่ง ในทางกลับกัน สามารถนำไปสู่รายได้และผลกำไรที่สูงขึ้นตามลำดับ

แน่นอนว่า Backlog  ไม่ใช่สิ่งเดียวที่นักลงทุนควรพิจารณาเมื่อประเมินหุ้นอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่ต้องคำนึงถึงเมื่อทำ Due Diligence การทำความเข้าใจ Backlog  จะช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลมากขึ้น และหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้

ซื้ออสังหากับซื้อหุ้นอสังหา แบบไหนดี

มีหลายวิธีในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่หนึ่งในวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ หุ้นอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนประเภทหนึ่งที่คุณ,ีฐานะเป็นเจ้าของหุ้นของบริษัทที่เป็นเจ้าของหรือจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

มีประโยชน์มากมายในการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ อันดับแรก หุ้นหรือกลุ่มหุ้น (เช่น TRUST หรือ REIT) มีศักยภาพสำหรับผลตอบแทนสูง นอกจากนี้ยังสามารถให้การกระจายความเสี่ยงสำหรับพอร์ตโฟลิโอและสามารถเป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องมากกว่าการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จริง

กระนั้น ยังมีความเสี่ยงบางประการที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ เช่น มูลค่าการลงทุนสามารถเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ ขึ้นอยู่กับประสิทธิภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม นอกจากนี้ หุ้นอสังหาริมทรัพย์อาจมีความผันผวนมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น

ก่อนที่คุณจะลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องเข้าใจความเสี่ยงและผลตอบแทนที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนประเภทนี้เสียก่อน การทำเช่นนี้จะทำให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลว่านี่เป็นตัวเลือกที่เหมาะสมสำหรับคุณหรือไม่

ลงทุนอสังหาฯ แบบไม่ใช้เงินตัวเอง คืออะไร

ทราบหรือไม่ว่า เสน่ห์สำคัญของการลงทุนในอสังหานั้นคือการที่เริ่มต้นได้โดยไม่ต้องใช้เงินตนเอง หากเป็นการลงทุนในหุ้นอื่น ๆ หรือคริปโตเคอร์เรนซี่ หรืออัตราแลกเปลี่ยนเงินระหว่างประเทศ คุณจะต้องมี “เงินสด” ในกระเป๋าก่อนเริ่มต้นลงทุน แต่การลงทุนในอสังหา คุณเพียงใช้เงินกู้จากธนาคาร นำเงินก้อนนั้นมาซื้อสินทรัพย์ไว้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน โดยนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปค้ำประกัน เมื่อคุณทำรายได้จากการเก็บค่าเช่าได้ ก็นำไปผ่อนชำระดอกเบี้ยบ้าน แถมเมื่อถึงเวลาหนึ่งก็สามารถรีไฟแนนซ์บ้าน ลดดอกเบี้ย ลดเวลาการได้ครอบครองกรรมสิทธิ์ที่รวดเร็วขึ้น

ท้ายที่สุด การจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านหุ้นอสังหา หรือซื้ออสังหหาริมทรัพย์มาปล่อยเช่า สิ่งที่สำคัญคือศึกษาความเสี่ยง คำศัพท์เฉพาะ และวิธีการประเมินมูลค่าของห้นด้วยอัตราส่วนทางการเงิน อย่าง D/E Ratio, P/E Ratio, EPS, P/BV, EBITDA ฯลฯ เพื่อเลือกเฟ้นหุ้นอสังหาริมทรัพย์ดี ๆ แม้จะมี Backlog อยู่บ้าง ก็ยังมีโอกาสเติบโตสร้างกำไร