รอบคอบก่อนซื้อขายสินทรัพย์ใหญ่ ๆ ด้วยการทำสัญญาจะซื้อจะขาย

บทนำ

หลายคนฝันจะมีที่ดิน มีบ้าน มีอาคารพาณิชย์เป็นของตัวเอง หรือบางคนครอบครองบ้านที่ได้รับสืบทอดต่อมาจากพ่อแม่ แต่ต้องการซื้อหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็บไว้ให้ลูกหลาน หรือลงทุนเพื่อทำให้เงินที่มีอยู่งอกเงยเพิ่มพูนขึ้นไป หรือหลาย ๆ คนกำลังมองลู่ทางหรือทำงานอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างผลตอบแทน นิติกรรมสำคัญที่ควรรู้เป็นลำดับต้น ๆ สำหรับทุกคน คือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง มักจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย

จะซื้อจะขาย ทำไมต้องทำสัญญา

อสังหาริมทรัพย์มักมีราคาที่สูง แตกต่างจากสิ่งของเครื่องใช้ในชีวิตประจำวัน โดยทั่วไปผู้ซื้อมักขอสินเชื่อเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพราะการซื้อด้วยเงินสดอาจจะกระทบกับสภาพคล่อง ทำให้เงินขาดมือได้ หรือหลาย ๆ คนมีเงินเก็บไม่เพียงพอ ซึ่งธนาคารมักจะให้สินเชื่ออยู่แล้วหากมีหลักประกันตามกำหนดและมีเครดิตที่น่าเชื่อถือทางด้านการเงิน 

การทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ใหญ่หรือย่อย สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่า การมีสัญญาจะซื้อจะขายก่อน ทำให้ผู้ซื้อมีเวลาในการติดต่อขอสินเชื่อหลังจากพบกับอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกใจแล้ว

การทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นนิติกรรมที่มีผลกับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ข้อตกลงระหว่างผู้ทำสัญญาทั้งสองควรจะเป็นไปเพื่อประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย โดยผู้ซื้อได้สิทธิจองซื้อที่มั่นใจว่าตนเองจะได้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงกันไว้ในเวลาที่ทั้งสองฝ่ายตกลง ทำให้ผู้ซื้อวางแผนทางการเงินได้ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ทั้งการเตรียมเงินสดให้เพียงพอเพื่อซื้อทีเดียวหรือวางดาวน์ การบริหารแผนจ่ายดอกเบี้ยตามยอดซื้อ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจเกี่ยวพันกับการทำธุรกิจต่อเนื่อง การทำสัญญาจะซื้อจะขายช่วยทำให้ผู้ซื้อมั่นใจว่ากรณีทำธุรกรรมอื่น ๆ ต่อเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่หมายตาไว้ แผนการที่เตรียมจะไม่ล้มเหลว หรือการเจรจาลงทุนที่เกี่ยวข้องที่ต้องดำเนินควบคู่ไปกับการขอสินเชื่อไม่กลายเป็นไร้ประโยชน์ในท้ายที่สุด

ด้านผู้ขายเอง สัญญาทำให้มั่นใจว่าการส่งมอบมีโอกาสผิดพลาดน้อย หรือถ้าการขายไม่สำเร็จ ก็จะได้ค่าเสียเวลาคือเงินวางมัดจำที่ทางผู้ซื้อต้องมอบให้ หรือผู้ขายเองอาจมีเงื่อนไขบางอย่างเกี่ยวกับตัวผู้ซื้อ เพื่อประโยชน์แก่ตนเองหรือผู้เกี่ยวข้อง ก็จะมั่นใจว่าได้ผู้ซื้อที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เกี่ยวข้อง หรือผู้ซื้อจะปฏิบัติตามสิ่งที่เป็นข้อยึดมั่นหรือความเชื่อของผู้ขาย เช่น ไม่ทำกิจการที่ไม่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมหรือไม่พึงประสงค์กี่ปี ไม่ปิดทางเข้าสู่ชุมชน ไม่เกี่ยวข้องกับคู่แข่งทางการค้าที่ต้องการนำอสังหาริมทรัพย์ไปทำธุรกรรมที่เป็นปรปักษ์กับกิจการของเจ้าของที่ดั้งเดิม

องค์ประกอบของสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นสัญญาที่มีผลทางแพ่ง ดังนั้นตราบใดที่ไม่กำหนดข้อสัญญาให้ขัดกับกฎหมายข้ออื่น ๆ ที่มีอยู่ สัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลบังคับกับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอย่างสมบูรณ์ และด้วยเหตุนี้เอง รายละเอียดย่อยของสัญญาจะซื้อจะขายแต่ละฉบับจะแตกต่างกันได้ หากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่ได้เป็นผู้คิดข้อสัญญาเอง และโดยเฉพาะว่าไม่ได้เป็นผู้จัดเตรียมสัญญามาให้ด้วย ผู้ซื้อหรือผู้ขายควรศึกษาสัญญาจะซื้อจะขายในรายละเอียดทุกครั้ง

สัญญาจะซื้อจะขาย โดยทั่วไปจะต้องมีองค์ประกอบดังนี้

• ส่วนหัวของสัญญา จะแสดงรายละเอียดวันเวลาที่มีการทำสัญญา สถานที่ที่ตกลงเซ็นสัญญา ซึ่งถ้าหากในสัญญาส่วนอื่นไม่มีการกำหนดวันที่มีผลบังคับใช้ของข้อตกลงใด ๆ จะนับเอาว่าวันเวลาที่ปรากฏคือวันเวลาที่สัญญาเริ่มมีผลบังคับใช้

• คำอธิบายคู่สัญญาทุกฝ่าย หลัก ๆ คือผู้ซื้อและผู้ขาย จะมีคำอธิบายระบุตัวตน ทั้งชื่อ-นามสกุล อายุ หมายเลขบัตรประจำตัวประชาชน และที่อยู่ตามบัตรประชาชน ซึ่งคู่สัญญาจะต้องแนบสำเนาบัตรประชาชนพร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้องเอาไว้กับสัญญาด้วย

• คำอธิบายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีหลายแบบ และมีรายละเอียดย่อยแตกต่างออกไปในแต่ละข้อตกลง คำอธิบายส่วนนี้จะเป็นไปตามจริงในลักษณะบอกประเภทสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาจมีคำอธิบายอื่น ๆ เพิ่มเติม พร้อมกันนั้นจะต้องแสดงเลชที่โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) บ้านเลขที่ ที่ตั้ง ขนาดเนื้อที่ และรายการสิ่งปลูกสร้างบนพื้นที่ โดยในสัญญาแต่ละกรณ๊อาจมีข้อมูลอื่น ๆ เพิ่มเติม

• มูลค่าแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ตามที่ตกลงกัน และรายละเอียดการชำระเงิน 

• ระบุราคาเป็นตัวเลขและตัวอักษรให้ตรงกัน 

• สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน วางมัดจํา ระบุมัดจำที่ผู้ซื้อต้องวางว่ากี่บาทเป็นเงินสด เช็คธนาคาร หรือผ่านช่องทางอื่น 

• กรณีเป็นเช็คธนาคารต้องระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนสั่งจ่ายที่จะเกิดขึ้นเอาไว้ก่อนให้ชัดเจน 

• ระบุความรับผิดชอบในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนหรือธุรกรรมทางการเงินที่เกี่ยวข้องว่าจะเป็นฝั่งผู้ซื้อหรือผู้ขายรับผิดชอบ 

• ระบุถึงจำนวนเงินส่วนที่เหลือซึ่งต้องชำระในวันทำสัญญาซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์

• ระบุถึงเงินดาวน์ เงื่อนไขต่าง ๆ ของเงินดาวน์ รายละเอียดการแบ่งชำระเงินก้อน กี่งวด ครั้งละเท่าไร กำหนดชำระเมื่อไร

• รายละเอียดการจดโอนกรรมสิทธิ์ ระบุวันที่แน่นอนซึ่งจะทำสัญญาซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดิน อาจกำหนดที่ตั้งสำนักงานที่ดินที่ทั้งฝ่ายสะดวกจะพบปะเพื่อทำสัญญาระบุในสัญญาจะซื้อจะขายด้วย และระบุผู้รับผิดชอบออกค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน หรือการแบ่งส่วนรับภาระค่าใช้จ่ายตามแต่ที่ตกลงกัน กำหนดตัวเลขที่ต้องชำระตามความรับผิดชอบตามที่เจรจากันไว้ให้ชัดเจน การกำหนดรายละเอียดที่ชัดแจ้งจะทำให้สิ้นสุดการโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยลดความเสี่ยงของความขัดแย้งที่นำไปสู่การเจรจาเพิ่มเติมหรือล้มเลิกการซื้อขายในวันซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์

• รายละเอียดและเงื่อนไขการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ กรณีการซื้อขายหวังผลที่จะได้รับบางอย่างที่มาพร้อมกับที่ดิน เช่น สิ่งปลูกสร้าง จะต้องระบุรายละเอียดและเงื่อนไขที่ชัดเจน ก่อนการจะส่งมอบโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อสามารถเข้าตรวจสอบว่าสิ่งที่ต้องการพร้อมอสังหาริมทรัพย์อยู่ดีตามข้อตกลงไหม และเข้าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อย่างสบายใจ แต่หากพบว่าสิ่งที่กำหนดเป็นเงื่อนไขไม่มีอยู่ หรือแตกต่างออกไป ก็อาจเป็นเหตุให้ยุติการซื้อขายได้ โดยอาจกำหนดว่าจะขอรับค่ามัดจำคืนเพื่อรักษาประโยชน์ หรือระบุได้ว่าจะยังรับโอนแต่ได้รับส่วนลดเพิ่มเติม

• คำอธิบายเรื่องสิทธิในการโอนและการรับรองของผู้จะขาย เป็นการกำหนดว่าผู้ซื้อจะโอนสิทธิการซื้อให้แก่ผู้อื่นไม่ได้ หรือถ้ากำหนดให้โอนสิทธิซื้อให้ผู้อื่นได้ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้แก่ผู้ขายเท่าใด และกำหนดให้ผู้ที่รับโอนสิทธิซื้อไปก็ต้องปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย ในส่วนคำรับรองของผู้ขายคือการแถลงว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่มีภาระผูกพัน และจะไม่นำที่ดินไปก่อให้เกิดภาระผูกพันจนกว่าสัญญาจะซื้อจะขายสิ้นสุดเพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์ราบรื่น

• ชี้แจ้งผลของการผิดสัญญาและการระงับสัญญา ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หากผิดสัญญาจะต้องแสดงความรับผิดชอบ ถ้าผู้ซื้อไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายจะได้เงินมัดจำไปทั้งหมด แต่ถ้าผู้ขายไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง

• รายละเอียดข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ เช่น การกำหนดดอกเบี้ยหากมีการชำระเงินที่เกี่ยวข้องล่าช้า ข้อปฏิบัติเมื่อเกิดความล่าช้าหรือธุรกรรมที่ต้องเลื่อนออกไป สถานที่รับส่งเอกสาร และอื่น ๆ ตามแต่สภาวการณ์ของคู่สัญญาและความต้องการพิเศษ

• ลายเซ็นคู่สัญญาและพยาน ส่วนสำคัญทำให้เกิดนิติสัมพันธ์ ต้องมีลายเซ็นของคู่สัญญา พร้อมทั้งพยานฝ่ายละ 1 คน ร่วมลงชื่อรับทราบ 

ในการทำสัญญาจะต้องทำขึ้นครั้งละ 2 ฉบับ ข้อความตรงกัน คู่สัญญาและพยานลงนามทั้ง 2 ฉบับ ฝ่ายซื้อและฝ่ายขายแยกเก็บกันคนละฉบับ ในส่วนของสำเนาเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น สำเนาบัตรประชาชน ผู้ซื้อเก็บของผู้ขายไว้ และผู้ขายเก็บของผู้ซื้อไว้ หรือฝ่ายหนึ่งจะเก็บของทั้งสองฝ่ายและสำเนาอื่นที่เกี่ยวข้องเพื่อเอาไว้ประกอบกันก็ถือเป็นการปฏิบัติที่รัดกุม เพราะเผื่อต้องใช้เพื่อบังคับตามสัญญาต่อไป 

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินซึ่งต้องระบุความรับผิดชอบให้ชัดเจน

รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อกำหนดรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจน ควรระบุค่าใช้จ่ายโอนที่ดินเบื้องต้นไว้ ข้อมูลด้านล่างนี้มีเพื่ออ้างอิง ซึ่งอาจมีการปรับปรุงแก้ไข ดังนั้นสามารถสอบถามเพิ่มเติมจากสำนักงานที่ดินเพิ่มเติมเพื่อตรวจสอบความถูกต้องและการเปลี่ยนแปลง

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: ไม่เกิน 2% ของราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์

2. ค่าอากร: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์

4. ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย: คิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง

ข้อควรระวังในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ผู้จะขาย

1. ระบุให้ชัดเจนถึงผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เจาะจงว่าเป็นตัวผู้ขายหรือผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมดหรือบางส่วน ถ้าแบ่งส่วน แบ่งสัดส่วนรับผิดชอบเท่าใด

2. อ่านรายละเอียดสิ่งปลูกสร้างและสภาพที่ผู้ซื้อต้องการ ไม่ทำการเปลี่ยนแปลงที่จะเป็นผลให้ผิดสัญญาซึ่งอาจนำไปสู่การยกเลิกสัญญาโดยผู้ขายไม่ได้ประโยชน์ หรือการต่อรองขอลดราคาด้วยเหตุเนื่องจากสัญญาอนุญาตให้กระทำได้เพราะผู้จะซื้อตรวจสอบและพบก่อนการโอนเกิดขึ้น 

3. ไม่นำอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ข้อผูกพันใด ๆ ตามข้อตกลงในสัญญา ก่อนการซื้อขายจะสำเร็จสิ้นสุด

4. ให้เวลาที่เพียงพอแก่ผู้ซื้อเพื่อไปยื่นขอสินเชื่อ จะทำให้การขายสำเร็จ ข้อสำคัญคือขายสำเร็จ ไม่ใช่เพียงแค่การได้เงินค่ามัดจำ

5. วันและสถานที่นัดเพื่อทำนิติกรรมหรือธุรกรรมที่เกี่ยวข้องควรอ้างอิงกรอบระยะเวลาและสถานที่ที่สะดวก เป็นไปได้ เพื่อจะไม่มีการผิดสัญญาเกิดขึ้น

ผู้จะซื้อ

1. ระบุให้ชัดเจนถึงผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ให้ทำการตกลงกับผู้ขายให้ดี หากผู้ขายออกปากแต่ต้นที่จะออกค่าธรรมเนียม ดังนั้นในการทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ต้องระบุชัดเจนด้วย เพราะบางครั้งผู้จะขายระบุเพื่อชี้ชวนปากเปล่าและบิดพริ้วในภายหลังทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตกลงกันไม่ได้ 

2. กำหนดรายละเอียดสิ่งปลูกสร้างและสภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการให้ชัดเจน ควรเพิ่มรายละเอียดขอส่วนลดหรือยกเลิกสัญญาโดยไม่มีค่าใช้จ่ายด้วยหากตรวจพบ ทั้งนี้ อาจกำหนดกรอบระยะเวลากว้าง ๆ เรื่องวันที่จะเข้าไปตรวจสอบ เพื่อจะได้มีเวลาสำหรับเข้าไปตรวจสอบได้จริง

3. ตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดินกับสำนักงานที่ดิน รวมถึงขอตรวจสอบโฉลดที่ดินและสลักหลัง

4. ตรวจสอบข้อมูลสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์ไว้ก่อน หรืออาจติดต่อเจ้าหน้าที่ธนาคารไว้ก่อนเพื่อการดำเนินการได้อย่างรวดเร็วต่อเนื่องหลังจากมีสัญญาจะซื้อจะขาย

5. วันและสถานที่นัดเพื่อทำนิติกรรมหรือธุรกรรมที่เกี่ยวข้องควรอ้างอิงกรอบระยะเวลาและสถานที่ที่สะดวก เป็นไปได้ เพื่อจะไม่มีการผิดสัญญาเกิดขึ้น 

บทส่งท้าย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องใหญ่ เพราะมูลค่าการแลกเปลี่ยนสูง อีกทั้งมีความเป็นไปได้ร้อยแปดที่ผู้จะซื้อคาดหวังไว้ว่าจะใช้ประโยชน์ต่อเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มา ดังนั้นแทนที่จะเพียงตกลงกันปากเปล่า และไปเสี่ยงเอาในวันโอนทะเบียนกรรมสิทธิ์ว่าจะมีคนผิดคำพูด ราคาเปลี่ยนแปลงเพราะเหตุปัจจัยบางประการ หรือเจอกับอุปสรรคข้อติดขัดจนการซื้อขายต้องยุติลง รวมถึงเพื่อคุ้มครองผู้ขายที่อาจมีความจำเป็นต้องใช้เงินและจะพลาดการขายไปโดยไม่ได้เงินเลยไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขายจำเป็นต้องทำก่อนจะมีการโอนทะเบียนกรรมสิทธิ์หรือการซื้อขายจริงที่จะเกิดขึ้นต่อไป