直击非农：美国“房租政策冲击”导致75万户即将被驱逐——经济何去何从

随着最高法院正式取消拜登的驱逐禁令，并且大多数州级限制将在下个月到期，高盛计算了在当前政策下驱逐可能会增加的幅度，以估计对经济的潜在影响。如果有人想问美国在本周的非农数据会不会有所增长，我的回答一定是：NO！

先来一些这些细节：

-尽管美国经济严重衰退，但由于全国同步暂停了驱逐令，让还处于COVID-19感染期的驱逐令实际上确实有所下降，蓝州的驱逐申请下降了 65%，全国下降了 61%。

-根据来自房地产公司、全国多户住房委员会和人口普查脉搏调查的拖欠租金数据，该银行估计有 2.5-3.5 万户家庭拖欠租金，欠房东 12-170 亿美元。

-尽管 250 亿美元从财政部分散到州和地方政府，但向家庭和房东提供这些资金的过程一直很缓慢。7 月份只有 35 万户家庭获得了援助，按照这个速度，当 2021 年最后一次驱逐禁令于 9 月 30 日到期时，仍有 1-200 万户家庭没有援助并面临被驱逐的风险。

接下来，在深入分析分析之前，我们在来看看高盛的研究。根据银行的说法： 

-住房和租赁市场的强劲表现表明，除非获得联邦援助，否则房东将试图驱逐拖欠租金的租户。在受COVID-19危机打击最严重的城市，驱逐可能尤为明显，因为这些城市的公寓市场实际上更加紧张。

-总的来说，高盛认为，根据现行政策，今年年底将有大约 75 万户家庭最终被驱逐。

-同时高盛预计，如此大规模的驱逐事件将对消费和就业增长造成轻微拖累，但真正令人担心的是，这些被驱逐的人群，对COVID-19病毒感染和公共卫生造成的影响会更为恐怖。

-随着空置率的上升，暂停令一旦结束，恢复的驱逐令将对住房通胀施加下行压力。根据我们的保守估计，暂停结束后驱逐令将使空置率提高约 1 个百分点，这本身将使 2022 年的住房通胀率降低 0.3 个百分点，部分抵消了住房短缺带来的巨大上行压力。

考虑到了这些之后，我们接下来，来仔细研究即将到来的“租金政策冲击”背后的根本原因，以及接下来会发生什么。

周四，最高法院推翻了联邦驱逐禁令，该禁令限制了房东驱逐受大流行性衰退不利影响的租户的能力。如下图所示，由于大多数州目前还没有实施驱逐禁令，而且实施的驱逐禁令也将在 9 月到期，到第四季度开始时，大约 90% 的国家将无法获得这些紧急保护措施，占四分之一。

(图：高盛全球投资研究数据)

除非紧急租赁援助 (ERA) 资金以更快的速度分配或国会解决这个问题，例如在即将到来的和解方案当中，所以，一旦暂停驱逐令结束，将导致未来几个月的驱逐率急剧上升。下表总结了这些关键的截止日期。

(图：高盛全球投资研究数据)

上述房客保护政策大大减少了大流行前18个月的驱逐，驱逐率实际上在下降，而不是像经济衰退时通常发生的那样上升。由于联邦驱逐禁令的法律灰色地带和收入资格要求，州和地方暂停在防止驱逐方面往往更有效。如下一张图表的左图所示，在2020年春季最严格的驱逐禁令生效时，驱逐率骤降至接近零，平均而言，驱逐申请率仍不到危机前的一半。

(图：高盛全球投资研究数据)

上面右边的面板显示，在自由州和采取更严格保护措施的城市，如加利福尼亚和纽约，驱逐申请的下降幅度通常更大（蓝色州下降了65%）。这些州也更有可能比红色州更慷慨地解释联邦禁令。那么，下面我们来看看暂停驱逐会产生的影响。

暂停的经济影响

暂停驱逐主要影响，是对承租人住房消费和消费者现金流的影响，这也将影响到实体经济，因为这两块都属于消费端的重点：尽管失业率飙升（2020年为+0.9%，2011年上半年为+0.8%），但住房消费类别，在疫情期间消费比重非常大，并且有继续上升的趋势。但该类别占GDP的比重却不高，仅2.5%，因此通过该渠道对GDP的影响不大（占GDP的0.1-0.2%），这一点，还算幸运。

驱逐积压

显然，暂停驱逐对经济产生了极为有利的后果——毕竟它以牺牲纳税人和大规模债务货币化为代价推迟了真正的供求关系。然而，这段纳税人非自愿慷慨的时期即将结束，截至目前，对拖欠租金的估计范围从100万套以下到1500万套以上，其广泛范围反映了去年劳动力和租赁市场的快速变化，以及缺乏关于该主题的及时和有代表性的数据。高盛的估计如下所示，表明即使在下个月的联邦援助分配之后，仍有1-200万户家庭面临被驱逐的风险，其中大约75万户家庭将在现状下被驱逐。

(图：高盛全球投资研究数据)

如上图所示，高盛估计，根据2021年第二季度大型物业管理公司的未收租户收入，面临被驱逐风险的住房单元数量，即2000万租户占用的住房单元，根据调查数据，报告了在COVID-19大流行期间欠租和“失业收入”的消费者所占比例，即剩余的2500万套。由于暂停还推迟了与该疫情无关的数十万次驱逐，因此还应该增加一个额外的积压值，以反映这些缺失的申请。

世行估计，总共有2½-3½万户家庭严重拖欠租金，并面临在没有政策支持的情况下被驱逐的风险。由于历史上大约一半的驱逐申请会导致驱逐（2006-2016年为47%），高盛认为，除非国会颁布新的驱逐禁令或加快ERA分配速度，否则75万户家庭将在秋冬月份面临驱逐。随着800-900万美国人目前失业和紧急失业计划逐渐结束，突然失去房客保护可能会引发如此大规模的驱逐事件。

根据住宅房地产投资信托基金中不良租户债务的存量和流动情况，将这些数字转换为一美元的滞纳租金，意味着拖欠租金的租户平均有4.4个月的未付租金。这与预算和政策优先中心（Center for Budget and Policy Priorities）的研究一致，该中心估计了3个月租金下的平均租户债务。加在一起，危机期间累积了约120-170亿美元的不良房客债务。

还有一个瓶颈

由于250亿美元已经从财政部分散到州和地方政府，还有200亿美元可用，国会拨款的规模似乎足以防止驱逐危机。但到目前为止，收回租金的过程一直令人失望地缓慢，部分原因是这样做需要承租人和房东提供大量匹配的信息。在6月份比上月翻了一番达到15亿美元后，7月份的分配速度稳定在17亿美元（累计45亿美元）。因此，由于公用事业和电费正在吸收这些资金中的相当一部分，根据现行政策，拖欠租金的2½-3½万户中的很大一部分最终可能在今年晚些时候面临驱逐。

如表6所示，按照目前35万户家庭的每月处理速度，在2021年最后一次驱逐禁令即将到期的第四季度初，100-200万拖欠还款的家庭仍将没有ERA援助（华盛顿州纽约市）。

(图：高盛全球投资研究数据)

与此同时，住房和租赁市场的强劲表现表明，除非能够获得联邦资金，否则房东将试图驱逐拖欠的单位。事实上，如下图所示，在受COVID-19危机打击最严重的城市，公寓市场实际上更加紧张。这减少了房东与拖欠租户谈判或等待联邦援助的动机。

(图：高盛全球投资研究数据)

经济后果

最后一个问题是，即将到来的驱逐激增对就业、消费和通胀意味着什么？

高盛的经济学家在这里写道，驱逐使随后出现失业的可能性增加了约 2%。根据每个家庭 75 万个单位和 1.17 个就业岗位，高盛估计，由于暂停期结束，明年将增加 2 万个工作岗位（当然，这个数字太低了）。

虽然这种失业对整个经济的消费影响很小，但暂停的结束也意味着跳过支付租金的家庭需要在其他领域削减开支。根据第二季度拖欠单位的边际消费倾向为 0.7，高盛估计该渠道对第四季度的消费增长有 ¼% 的拖累。

我们通过分析这些发展对通货膨胀的影响得出结论。尽管就GDP而言规模较小，但住房租赁价格为核心PCE通胀篮子的17%和核心CPI篮子的40%提供了源数据。高盛在文中写道，在其看来，暂停驱逐通过增加租金减免的普遍性，在危机早期降低了住房通胀：CPI统计学家估计此类住房的价格降低了95%。高盛根据城市租金下降情况更新了之前的代理数据，估计租金减免在2020年降低了0.32%，2021年又降低了0.1%。

有一线希望：驱逐的激增应该会创造新的可用出租房屋库存，部分抵消迅速上涨的住房成本。

因此，展望未来，暂停令的结束可能会增加出租单位的市场供应，因为被驱逐的租户通常会与家人一起搬入或完全离开城市租赁市场。根据空置率与住房通胀的历史关系（保持失业率不变），2022 年空置率上升 50 万，租金空置率将提高 1 个百分点，并对住房通胀施加 0.3 个百分点的下行压力。

尽管有此“利好”，基于劳动力市场的持续改善、强劲的房地产市场基本面以及年中租金价格的大幅上涨，高盛仍预测 PCE 住房通胀将从目前的 2.2% 回升至 3.5%到 2022 年将达到 4.6%。这意味着，对于前 1% 人口之外的几乎任何人来说，住房都将变得完全负担不起。至于最初的美国梦（即拥有房子），在所有即将被驱逐的人中，我们的建议是：降低目标……

如果通过以上数据，我们也可以大体判断出，本周尚未出台的8月份非农数据，有多么重要，无房可住的现状会让更多的人选择更换城市，从而就业率会出现明显的下降，而同时， 美国削减QE的预期的到来，更加会另用工企业削减人力，省出成本，所以，我大胆推策，这些的非农数据会远远低于预期。