เราใช้คุกกี้เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีที่คุณใช้เว็บไซต์ของเรา และสิ่งที่เราสามารถปรับปรุงให้ดีขึ้น คลิก "ยอมรับ" เพื่อใช้เว็บไซต์ของเราต่อไป รายละเอียด

โพสต์เนื้อหา

กอง REIT คืออะไร
ประเภทของกอง REIT
ข้อดีของการลงทุนกอง REIT
ซื้อกอง REIT ได้ที่ไหน หลายทางเลือกลงทุนอสังหาฯ
ซื้อกองทุน REIT ของไทย
ซื้อกองทุนรวมไทย ที่ลงทุนในกองทุน REIT ต่างประเทศ
ซื้อกองทุนรวมไทย ที่ลงทุนใน ETF ของกองทุน REIT ต่างประเทศ
บทส่งท้าย

เจาะลึกตลาด หุ้น ลงทุนอสังหาฯ แบบพ่อเสือนอนกินด้วยกอง REIT

ลงทุนอสังหาฯ แบบพ่อเสือนอนกินด้วยกอง REIT

กองทุน reit ซื้อที่ไหน, ตัวแปรทางเศรษฐกิจ, กองทุน reit ที่น่าสนใจ, กองทุน reit ซื้อที่ไหน

TOPONE Markets Analyst 2023-03-17

11225

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นอะไรที่เหนือการเวลา เป็นเสือนอนกิน ไม่ต้องออกแรง แต่ได้รับผลตอบแทนแบบ Passive Income ในรูปแบบของค่าเช่าตามสัญญาการเช่า

แล้วจะเป็นอย่างไรล่ะ หากว่ามีวิธีที่เหนือกว่านั้น อย่างการลงทุนใน Real Estate Investment Trust (REIT) ที่ไม่ต้องดูแลจัดการ บริหารความเสี่ยงด้านลูกค้า คนเช่า การซ่อมบำรุงเลย นี่อาจเป็นรูปแบบของการลงทุนระยะยาวที่คุณต้องการก็ได้!

กองทุน REIT จัดเป็นกองทุนรวมรูปแบบหนึ่งที่เป็นการระดมเงินจากนักลงทุนไปลงทุนในพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ที่มีการจัดการอย่างมืออาชีพโดยเฉพาะ ในบทความนี้ เราจะมาทำความรู้จักกันให้มากขึ้นว่ากองทุน REIT คืออะไร ประโยชน์ของการลงทุนใน REIT และวิธีง่าย ๆ ที่ทุกคนจะได้สัมผัสกับโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ที่ร่ำรวยโดยไม่ต้องปวดหัว แล้วคุณจะเข้าใจว่าทำไม REIT จึงคุ้มค่าที่จะพิจารณาสำหรับพอร์ตการลงทุน!

กอง REIT คืออะไร

กองทุน REIT ย่อมาจาก Real Estate Investment Trusts เป็นบริษัทประเภทพิเศษที่นักลงทุนรวมเงินเพื่อซื้อ จัดหาเงินทุน และจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ REIT สามารถซื้อขายแบบสาธารณะในกระดานเทรดของตลาดหลักทรัพย์หลักหรือที่ถือครองโดยเอกชน ไม่ว่าจะด้วยวิธีใด พวกเขาเสนอวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักลงทุนโดยไม่ต้องยุ่งยากกับการเป็นเจ้าของและจัดการทรัพย์สินโดยตรง

กองทุน REIT ต้องสร้างรายได้อย่างน้อย 90% จากค่าเช่าและแหล่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ และต้องแจกจ่ายอย่างน้อย 90% ของกำไรที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้นเป็นเงินปันผล ตามกฎหมายแล้ว REIT จะไม่ได้รับอนุญาตให้เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล สิ่งนี้ทำให้พวกเขามีข้อได้เปรียบที่สำคัญเหนือเครื่องมือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ

แม้เงื่อนไขทางเศรษฐกิจจะเป็นตัวแปรสำคัญของตลาดการลงทุน แน่นอนว่า REIT ก็ไม่มีข้อยกเว้นเช่นกัน แต่ในแง่ของการลงทุนกอง REIT แล้ว ด้วยความที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในเชิงพาณิชย์ เช่น คลังสินค้า ห้างสรรพสินค้า โรงแรม สำนักงาน หรือท่าอากาศยาน ล้วนเป็นสินค้าที่มีขนาดใหญ่ มีเงินสะพัด มีสัญญาเช่าระยะยาว แม้ในระยะสั้นตัวแปรทางเศรษฐกิจเช่น ความผันผวนของตลาดหุ้น การเกิดขึ้นของโรคระบาด หรือนโยบายระหว่างประเทศ อาจส่งผลต่อผลตอบแทนของกอง REIT อยู่บ้าง แต่ถ้าในเมื่อเป็นการลงทุนระยะยาว ก็ไม่ควรตระหนกกับความผันผวนในช่วงสั้น ๆ

ประเภทของกอง REIT

REIT มีสี่ประเภท: สาธารณะ, เอกชน, สาธารณะที่ไม่อยู่ในรายชื่อและเอกชนที่ไม่อยู่ในรายชื่อ

REIT สาธารณะได้รับการจดทะเบียนกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (SEC) และมีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ของประเทศ ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของ ก.ล.ต. ซึ่งหมายความว่ามีความโปร่งใสและสภาพคล่องมากขึ้น REIT เอกชนไม่ได้จดทะเบียนกับ SEC และไม่ได้ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ของประเทศ พวกเขาอาจประเมินค่าได้ยากกว่าเพราะไม่ต้องเปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะมากนัก

REIT สาธารณะที่ไม่จดทะเบียน (PNLRs) ได้รับการจดทะเบียนกับ SEC แต่หุ้นไม่ได้ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ในประเทศ พวกเขาอาจให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจมากกว่า REIT ที่จดทะเบียน เนื่องจากพวกเขามักจะนำรายได้ส่วนใหญ่กลับคืนสู่พอร์ตการลงทุน แทนที่จะจ่ายเป็นเงินปันผล REIT เอกชนที่ไม่ได้จดทะเบียน (PRNLRs) ไม่ได้จดทะเบียนหรือซื้อขายต่อ

สาธารณะ เป็นผลให้พวกเขามีแนวโน้มที่จะมีสภาพคล่องน้อยกว่า REIT ประเภทอื่น ๆ และอาจประเมินมูลค่าได้ยากขึ้น

หุ้น REIT ที่โดดเด่นเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงสองสามทศวรรษที่ผ่านมา เนื่องจากนักลงทุนจำนวนมากขึ้นตระหนักถึงประโยชน์ของการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้ ปัจจุบันมี REIT สาธารณะมากกว่า 200 แห่งที่มีมูลค่าตลาดรวมกันประมาณ 1 ล้านล้านดอลลาร์ และอุตสาหกรรมนี้ยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ

ข้อดีของการลงทุนกอง REIT

การกระจายความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น: โดยการลงทุนใน RETIs นักลงทุนสามารถเพิ่มประเภทสินทรัพย์อื่นในพอร์ตโฟลิโอ ซึ่งสามารถช่วยกระจายการถือครองและลดความเสี่ยงโดยรวม
การจัดการอย่างมืออาชีพ: RETIs ได้รับการจัดการโดยทีมงานมืออาชีพที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้สามารถสร้างความสบายใจให้กับนักลงทุนและช่วยเพิ่มผลตอบแทนสูงสุด
กำหนดงบประมาณ สิ่งสำคัญคือต้องมีแนวคิดที่ชัดเจนว่าคุณยินดีลงทุนเท่าใดก่อนที่จะเริ่มดู RETI วิธีนี้จะช่วยให้ตัวเลือกแคบลงและทำให้ค้นหาสิ่งที่เหมาะกับความต้องการได้ง่ายขึ้น
รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจัดหาเงินทุน หากคุณกำลังวางแผนที่จะจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อ เป็นความคิดที่ดีที่จะขอสินเชื่อที่มีคุณสมบัติเบื้องต้นก่อนยื่นข้อเสนอกับ RETI วิธีนี้จะช่วยให้คุณมีความคิดที่ดีขึ้นว่าคุณสามารถกู้เงินได้เท่าไหร่และคุณจะดูอัตราดอกเบี้ยประเภทใด
ค้นหานายหน้าหรือตัวแทนจำหน่ายที่มีชื่อเสียง เมื่อถึงเวลาที่จะต้องซื้อ RETI จริงๆ สิ่งสำคัญคือต้องทำงาน

ซื้อกอง REIT ได้ที่ไหน หลายทางเลือกลงทุนอสังหาฯ

การเริ่มต้นลงทุนระยะยาวใน REIT เป็นทางเลือกที่ดีในการสร้างกระแสเงินสดเข้ามาในระยะยาวด้วยอสังหารมทิรัพย์เชิงพาณิชย์โดยที่คุณไม่ต้องมาคอยหาลูกค้า ดูแลลูกค้า หรือปวดหัวกับการค้างค่าเช่า และค่าบำรุงรักษาจิปาถะ เพราะกอง REIT มีการบริหารจัดการโดยมืออาชีพทางด้านนี้ ที่จะทำงานให้คุณ และจ่ายผลตอบแทนตามสัดส่วนการถือครอง

ซื้อกองทุน REIT ของไทย

ในประเทศไทย มีกอง REIT ที่เปิดดำเนินการโดยบริษัทเอกชนทั้งหมด 11 กองทุน สามารถซื้อขายได้ตามเวลาทำการของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยผ่านโบรกเกอร์หุ้นไทยที่คุณมีบัญชีเทรดหุ้นอยู่ ในย่อนหน้านี้เรามาดูตัวอย่างกองทุน REIT ที่น่าสนใจกัน 2-3 กองทุนกันดู

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าโลตัสส์ รีเทล โกรท

LPF ได้เข้าจดทะเบียนและซื้อขาย ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2555 โดย LPF เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกมูลค่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย ถึง 18,408 ล้านบาท (ประมาณ 600 ล้านเหรียญสหรัฐฯ) ทั้งนี้ ในช่วงการจัดตั้งกองทุนเป็นครั้งแรก LPF ได้ลงทุนในศูนย์การค้าของโลตัสส์ จำนวน 17 แห่งทั่วประเทศ ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพครอบคลุมทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ทั้งในแหล่งท่องเที่ยว และใจกลางเมือง

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช ช้อปปิ้ง เซ็นเตอร์

LHSC เป็นกอง REIT ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 จากบริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด นาน 26 ปี ถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2583

สินทรัพย์ของกอง REIT LHSC ประกอบด้วย สิทธิการเช่าอาคารสิ่งปลูกสร้าง พื้นที่จอดรถและส่วนควบของอาคารสิ่งปลูกสร้างที่เป็นงานระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางที่เกี่ยวข้องกับกิจการศูนย์การค้า รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับศูนย์การค้า และกรรมสิทธิ์ในเฟอร์นิเจอร์ เครื่องมือ เครื่องใช้ อุปกรณ์ตกแต่งที่ติดตรึงตราและไม่ติดตรึงตรา รวมทั้งอุปกรณ์ใด ๆ ที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการประดับตกแต่งหรืออำนวยความสะดวกให้กับผู้ใช้บริการโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21

รวมถึงสิทธิใด ๆ ที่เกี่ยวกับหรือเกี่ยวเนื่องกับทรัพย์สินดังกล่าว และกอง REIT จะได้รับสิทธิในการใช้พื้นที่ส่วนเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานครบริเวณรถไฟฟ้าสถานีอโศก และรวมถึงพื้นที่ใช้ร่วมกันกับโรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินัล 21

กอง REIT นี้จะนำเงินที่ได้มาจากการระดมทุน และเงินกู้ยืมระยะยาว มาใช้ในการลงทุนในทรัพย์สินหลัก ทั้งนี้ การกู้ยืมเงินจะช่วยให้กอง REIT มีโครงสร้างการบริหารเงินที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น และมีต้นทุนในการลงทุนต่ำลงเมื่อเทียบกับการเสนอขายหน่วยทรัสต์เต็มมูลค่าการลงทุน ส่งผลให้ผลตอบแทนต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ดีขึ้น ทั้งนี้ ผู้ก่อตั้ง ทรัสต์ได้คำนึงถึงการบริหารความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของกอง REIT ด้วย

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์

กองทุน REIT QHHR ระดมเงินทุนจากนักลงทุนทั่วไป โดยนำเงินที่ได้จากการระดมเงินทุนไปซื้อและ/หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือรับโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ สิทธิการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่า ให้เช่าช่วง และ/หรือดำเนินการอื่นใดเพื่อประโยชน์ของทรัพย์สินที่ครอบครอง

รวงมถึงการปรับปรุง เปลี่ยนแปลง พัฒนาศักยภาพ และ/หรือจำหน่ายทรัพย์สินต่าง ๆ เพื่อมุ่งก่อให้เกิดรายได้และผลตอบแทนแก่กองทุนรวมและผู้ถือหน่วยลงทุน รวมถึงการลงทุนในทรัพย์สินอื่นและ/หรือหลักทรัพย์อื่นและ/หรือการหาดอกผลอื่นโดยวิธีอื่นใด ตามที่กฎหมายหลักทรัพย์และ/หรือกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกำหนด

ซื้อกองทุนรวมไทย ที่ลงทุนในกองทุน REIT ต่างประเทศ

การลงทุนใน REIT ของต่างประเทศผ่านกองทุนรวมในไทย ก็เป็นอีกหนึ่งวิธีการสร้างโอกาสของผลตอบแทนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้ด้วยเงินบาท

กองทุนรวมที่มีนโยบายลงทุนใน REIT ของต่างประเทศนั้น มีสถานะเป็น Feeder Fund อาจมีค่าใช้จ่าย 2 ต่อ คือค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากกองทุนหลัก และค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากกองทุนรวมนั้นเอง

ซื้อกองทุนรวมไทย ที่ลงทุนใน ETF ของกองทุน REIT ต่างประเทศ

ข้อดีของการซื้อกองทุน REIT ของต่างประเทศผ่านกองทุนรวมไทยที่มีนโยบายทั้งแบบลงทุนในกองทุน REIT หรือ ETF ที่ติดตามกอง REIT คือความสะดวกในการลงทุน เพราะคุณสามารถซื้อขายด้วยสกุลเงินบาท และไม่จำเป็นต้องใช่เงินจำนวนมาก ๆ เพราะอย่าลืมว่า มูลค่าราคาที่ระบุไว้นั้นเป็นเงินดอลลาร์สหรัฐฯ

กองทุนรวมของไทย มีหลากหลายประเภทกองทุน จาก บ.ล.จ. ต่าง ๆ โดยถ้าคุณมีบัญชีซื้อขายกองทุนรวมอยู่แล้ว อย่าลืมไปตรวจสอบในหน้ารวมกองทุน แล้วลองพิมพ์ค้นหากองทุน REIT ก็จะพบกองทุนรวมต่าง ๆ ที่มีนโยบายแตกต่างกันไปให้เลือกตามความต้องการ

บทส่งท้าย

REIT มอบโอกาสพิเศษสำหรับนักลงทุนในการกระจายพอร์ตการลงทุนและลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องวุ่นวายกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องยุ่งยากบริหารจัดการสำหรับผู้ที่เพิ่งเริ่มลงทุน REIT เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินทุนเพียงเล็กน้อย ที่สามารถสร้างความมั่งคั่งได้เมื่อเวลาผ่านไป ด้วยตัวเลือกที่มีอยู่มากมาย จึงเป็นเรื่องง่ายสำหรับทุกคนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อค้นหา REIT ที่เหมาะกับเป้าหมายและความต้องการทางการเงิน